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父母健在,房产如何继承?

作者: admin 时间: 2021-01-02 13:50 点击: 135次

首先,父母健在,是不存在继承方式的。前几年有一种转让方式叫做分家析产,不交税费即可过户,现在已经取消了。如果想要转让房产,只能通过赠予或是买卖方式转让。当然,这两种方式所要缴纳的税费是不一样的。

我们知道,房产转让有买方税与卖方税,买方税即契税,卖方税即增值税及附加、个人所得税,无论用那种方式转让,卖方税都是一样的,不足两年的,需要缴纳增值税及附加5.33%,个税1%,超过两年不足五年的,缴纳个税1%,超过五年的,如果卖方名下只有一套或两套房产,免税,如果有三套及以上,则需要缴纳个税1%。

下面我们说一下买方税,如果用赠予方式,无论面积大小,买房名下几套房产,契税均为3%

如果通过买卖转让,如果买房名下一套房产,面积90平方一下契税为1%,90以上为1.5%,如果买房名下有两套房产,则面积90以下为1%,90以上为2%,如果买房名下有三套及更多房产,则契税为3%

以上情况针对住宅,如果是商铺或单独办证的地下车位,无论套次,都要缴纳3%契税及0.5%印花税,而卖方税还要缴纳差额税,计算方法相对复杂。

需要注意的是,以上计税基数均为成交价,如果没有贷款,我们交税的时候,可以把成交价报的低一些,合理避税,当然,税务部门有专门评估的市场价,如果我们报的成交价低于评估的市场价,则按照市场价核税。

还有一点,正常交易的房产,很多需要银行贷款,这在报税的时候,就需要注意当地政策,是不是报税的成交价是否需要与银行申请贷款所报的成交价保持一致。

综上,大部分情况下,亲属之间转移房产,推荐用买卖方式。


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